Quais as obrigações do síndico?

Olá, tudo bem? Você quer saber mais sobre as obrigações do síndico de um condomínio?

Então, você veio ao lugar certo! Neste texto, eu vou te explicar quais são as leis que regulam a vida em condomínio e quais são as responsabilidades do síndico perante os condôminos, os funcionários, os fornecedores e a justiça. Vamos lá?

As leis que regem a vida em condomínio O condomínio é uma forma de propriedade que envolve o direito de uso exclusivo sobre uma parte da edificação (a unidade) e o direito de uso comum sobre as demais partes (as áreas comuns). Para que essa convivência seja harmoniosa e segura, existem algumas leis que estabelecem as regras e os deveres dos condôminos e do síndico. A principal lei que trata sobre o assunto é o Código Civil de 2002, que dedica um capítulo inteiro aos condomínios edilícios. O Código Civil define o que é um condomínio, como ele deve ser registrado, quais são os direitos e deveres dos condôminos, como deve ser a administração do condomínio, como devem ser realizadas as assembleias, quais são as atribuições e as obrigações do síndico, como devem ser calculadas e cobradas as despesas condominiais, como deve ser feito o seguro do condomínio e como pode ocorrer a extinção do condomínio.

Além do Código Civil, existem outras leis federais, estaduais e municipais que se aplicam ao dia a dia do condomínio. Por exemplo, a Lei nº 4.591/64, que trata da incorporação imobiliária e de alguns aspectos do condomínio que não foram abordados pelo Código Civil; a Lei nº 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos; o Decreto nº 5.296/2004 e a Lei nº 13.146/2015, que dispõem sobre a acessibilidade das pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida; a Lei Antifumo, que proíbe o consumo de cigarros em áreas comuns; e a Norma nº 16.280/2014 da ABNT, que estabelece os requisitos para as reformas em condomínios.

Além das leis externas, o condomínio também deve obedecer às suas leis internas, que são a convenção de condomínio e o regimento interno. A convenção de condomínio é o documento que institui o condomínio e define as suas normas gerais, como a fração ideal de cada unidade, a forma de eleição do síndico, o quórum para as deliberações da assembleia, entre outras. O regimento interno é o documento que complementa a convenção e estabelece as regras específicas de convivência, como o horário de silêncio, o uso das áreas comuns, as penalidades por infrações, entre outras. Tanto a convenção quanto o regimento interno devem respeitar as leis superiores e ser aprovados pela maioria dos condôminos.

As obrigações do síndico O síndico é o representante legal do condomínio e tem como principal função administrar o patrimônio comum dos condôminos. Ele é eleito pela assembleia geral para um mandato de até dois anos, podendo ser reeleito. O síndico pode ser um condômino ou uma pessoa externa contratada para exercer o cargo. As obrigações do síndico estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil e podem ser resumidas em:

• Convocar a assembleia dos condôminos;

• Representar o condomínio em juízo ou fora dele;

• Dar imediato conhecimento à assembleia sobre a existência de procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio;

• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

• Zelar pela conservação e pela guarda das áreas comuns e dos serviços que interessem aos condôminos;

• Elaborar a previsão orçamentária anual;

• Cobrar dos condôminos as suas contribuições e aplicar as multas devidas;

• Prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas;

• Realizar o seguro do condomínio.

Essas são as obrigações legais do síndico, mas elas não esgotam o seu trabalho. No dia a dia, o síndico precisa ter muito conhecimento técnico, gerencial, financeiro, jurídico e humano para lidar com os diversos aspectos que envolvem o condomínio. Veja alguns exemplos:

• Conhecimento técnico: o síndico deve saber como funciona a manutenção preventiva e corretiva dos equipamentos e das instalações do condomínio, como elevadores, hidráulica, elétrica, gás, piscina, etc. Ele deve contratar empresas especializadas e fiscalizar a qualidade dos serviços prestados. Ele também deve estar atento às normas técnicas e de segurança que devem ser seguidas pelo condomínio, como as que tratam de extintores, para-raios, vistorias, laudos, etc.

• Conhecimento gerencial: o síndico deve saber como administrar os recursos humanos e materiais do condomínio. Ele deve contratar, treinar e supervisionar os funcionários do condomínio, bem como pagar os seus salários e encargos. Ele também deve gerenciar os contratos com os fornecedores de serviços e produtos, negociando preços, prazos e condições. Ele ainda deve organizar os documentos e os arquivos do condomínio, mantendo-os atualizados e em ordem.

• Conhecimento financeiro: o síndico deve saber como planejar e controlar o orçamento do condomínio. Ele deve elaborar a previsão orçamentária anual, levando em conta as receitas (taxa condominial, fundo de reserva, etc.) e as despesas (água, luz, gás, folha de pagamento, etc.) do condomínio. Ele também deve cobrar dos condôminos inadimplentes e tomar as medidas judiciais cabíveis. Ele ainda deve prestar contas à assembleia de forma transparente e detalhada.

• Conhecimento jurídico: o síndico deve saber quais são as leis que se aplicam ao condomínio e como cumpri-las. Ele deve conhecer o Código Civil, a Lei de Condomínio, a Lei do Inquilinato, a Lei de Acessibilidade, a Lei Antifumo, a Norma da ABNT sobre reformas em condomínios, entre outras. Ele também deve conhecer a convenção e o regimento interno do condomínio e fazer com que sejam respeitados pelos condôminos. Ele ainda deve representar o condomínio em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns dos condôminos.

• Conhecimento humano: o síndico deve saber como lidar com as pessoas que fazem parte do condomínio. Ele deve ter habilidade para se comunicar com os condôminos, os funcionários, os fornecedores e os órgãos públicos. Ele deve ter capacidade para resolver os conflitos que possam surgir entre os moradores ou entre estes e o condomínio. Ele deve ter sensibilidade para atender às demandas e às necessidades dos condôminos. Ele deve ter ética para agir com honestidade e imparcialidade.

Como você pode ver, ser síndico não é uma tarefa fácil. É um trabalho muito sério e que exige muito conhecimento e dedicação. Por isso, é importante que o síndico se prepare para exercer o cargo com competência e responsabilidade. Uma forma de se preparar é fazer cursos de capacitação para síndicos ou contar com a ajuda de um síndico profissional de condomínios.

Espero que este texto tenha sido útil para você entender melhor as obrigações do síndico de um condomínio. Se você gostou deste conteúdo, compartilhe-o em suas redes sociais e ajude outras pessoas a se informarem sobre o assunto. Até a próxima!

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