Inadimplentes, o que é permitido por lei?

A inadimplência é um problema que afeta muitos condomínios no Brasil. Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), cerca de 15% dos condôminos estão em atraso com as suas cotas. Esse cenário pode comprometer a saúde financeira do condomínio, prejudicando a manutenção, a segurança e a valorização do patrimônio.

Mas o que fazer quando um condômino não paga a sua contribuição? Quais são os seus direitos e deveres? E quais são as medidas legais que o síndico pode tomar para cobrar os inadimplentes?

Neste artigo, vamos esclarecer essas e outras dúvidas sobre a inadimplência em condomínios, com base na legislação vigente. Acompanhe!

O que diz a lei sobre inadimplência em condomínios?

O Código Civil, em seu artigo 1.336, estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção2. Caso não cumpra essa obrigação, o condômino ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Além disso, o Código Civil também determina que o condômino que não pagar a sua contribuição não terá direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Essa restrição visa evitar que o inadimplente interfira nas decisões do condomínio, que dependem dos recursos arrecadados.

Por outro lado, o condômino inadimplente não pode ser impedido de usar as áreas comuns do condomínio, como piscina, salão de festas, academia, etc. Essa prática é considerada ilegal e abusiva, pois fere o direito de propriedade e o princípio da dignidade da pessoa humana. O mesmo vale para a exposição do nome do devedor em murais ou listas públicas, que configura violação da privacidade e da honra.

Quais são as medidas legais para cobrar os inadimplentes?

Diante da inadimplência, cabe ao síndico cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. Para isso, ele deve seguir alguns passos:

• Notificar o condômino inadimplente por meio de carta ou e-mail, informando o valor do débito, os juros e a multa aplicados, e solicitando o pagamento em um prazo determinado.

• Caso não haja acordo ou quitação da dívida, ingressar com uma ação judicial de cobrança contra o condômino inadimplente. Para isso, é necessário contratar um advogado ou uma administradora de condomínios que preste esse serviço.

• Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), em 2015, a cobrança judicial ficou mais rápida e efetiva. Agora, o condômino inadimplente tem apenas três dias para pagar a dívida após ser citado pelo oficial de justiça. Se não pagar, poderá ter seus bens penhorados ou sua conta bancária bloqueada.

• A ordem de preferência para a penhora é: dinheiro em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; títulos da dívida pública; títulos e valores mobiliários; veículos; bens imóveis; bens móveis em geral; semoventes; navios e aeronaves; ações e quotas de sociedades; percentual do faturamento de empresa devedora; pedras e metais preciosos; direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; e outros direitos.

• Em último caso, o imóvel do condômino inadimplente pode ser levado a leilão para saldar a dívida com o condomínio. Essa medida é possível graças à Súmula 539 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconhece que a cota condominial possui natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao bem e não ao proprietário.

Como evitar a inadimplência em condomínios?

A melhor forma de lidar com a inadimplência em condomínios é preveni-la. Para isso, é preciso adotar algumas medidas de gestão e comunicação, tais como:

• Elaborar um orçamento realista e transparente, que contemple as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, e que seja aprovado em assembleia pelos condôminos.

• Estabelecer uma política de cobrança clara e eficiente, que defina os prazos, os juros, as multas e as penalidades para os inadimplentes, e que seja divulgada para todos os moradores.

• Enviar os boletos com antecedência e oferecer facilidades de pagamento, como débito automático, parcelamento ou negociação da dívida.

• Manter um diálogo aberto e cordial com os condôminos, informando sobre a situação financeira do condomínio, os projetos em andamento, os benefícios do pagamento em dia, e as consequências da inadimplência.

• Contratar uma empresa especializada em gestão condominial, que possa auxiliar o síndico nas tarefas administrativas, financeiras, jurídicas e operacionais do condomínio, garantindo mais eficiência, segurança e tranquilidade.

Conclusão

A inadimplência em condomínios é um problema sério, que pode comprometer o funcionamento e a valorização do imóvel. Por isso, é importante que o síndico conheça os seus direitos e deveres, bem como os dos condôminos, para cobrar os inadimplentes de forma legal e justa.

Além disso, é fundamental que o síndico adote medidas preventivas para evitar a inadimplência, como uma boa gestão financeira, uma comunicação transparente e uma cobrança eficaz. Nesse sentido, contar com o apoio de uma empresa especializada em gestão condominial pode fazer toda a diferença.

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